วิเคราะห์ Buyer Persona และการตัดสินใจคัดเลือกทรัพย์

เขียนโดย: โค้ชเนี๊ยบ – อดิศักดิ์ สถิตธำมรงค์

บ้านไม่ได้ขายแค่เพราะเจ้าของรักมันครับ
มันต้องขายให้ “ตรงกับคนที่ต้องการมันจริง ๆ” ด้วย

ผมเคยเจอบ้านหลังหนึ่ง ราคา 40 ล้านบาท
ตัวบ้านเป็นไม้หายาก สร้างมาหลายสิบปี เจ้าของตีค่าบ้านไว้กว่า 22 ล้าน
ที่ดินแปลงนั้นประเมินอยู่แค่ 18 ล้าน

พอฟังดู…เหมือนคุ้มค่าใช่ไหมครับ?

แต่พอผมวิเคราะห์ Buyer Persona
กลุ่มที่อยู่อาศัยในพื้นที่นั้นเป็น “ครอบครัวรุ่นใหม่ – ไลฟ์สไตล์โมเดิร์น – ต้องการบ้านพร้อมอยู่”

บ้านไม้หลังนี้ “สวย” จริง แต่ไม่ได้ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าเลย
มันไม่ใช่เรื่องความชอบของเรา หรือของเจ้าของ
มันคือ “กลุ่มเป้าหมาย” ต้องการอะไร?

ผมเสนอว่า ถ้าจะขายจริง อาจต้องมีการ Staging หรือปรับบรรยากาศภายใน
เช่น เปลี่ยนโทนสี จัดเฟอร์นิเจอร์ใหม่ให้ดูโปร่ง สะอาด ทันสมัยมากขึ้น
แต่สุดท้ายเจ้าของไม่พร้อมจะปรับ ไม่พร้อมจะลดราคา

ผมตัดสินใจ ไม่รับทรัพย์ นี้เข้าสู่ระบบ
เพราะผมรู้ว่า…ต่อให้เราขายเก่งแค่ไหน ถ้ามันไม่ตรงกับกลุ่มเป้าหมาย
เราก็เสียเวลา และสร้างความคาดหวังผิด ๆ ให้เจ้าของ

Buyer Persona ไม่ใช่ทฤษฎี
แต่มันคือ “กระจกสะท้อนความจริง” ว่าทรัพย์หลังนี้จะขายได้จริงหรือไม่

นายหน้าที่เป็นมืออาชีพ ต้องรู้ว่า “ทรัพย์ไหนขายได้ – ทรัพย์ไหนควรปฏิเสธ”
และกล้าตัดสินใจจากข้อมูล ไม่ใช่แค่ตามใจลูกค้า